Pas d’assurance dommages-ouvrage : quels risques en cas de sinistre ou de revente ?

Souscrire une assurance dommages-ouvrage est une obligation légale en France pour tout maître d’ouvrage qui lance un projet de construction ou de rénovation majeure. Pourtant, certains propriétaires commencent leur chantier sans cette assurance. Par oubli, par manque d’information, par difficulté à trouver un assureur ou pour réduire le coût du projet.

Cette décision peut sembler secondaire au départ. Mais en cas de sinistre, les conséquences peuvent être lourdes. Sans assurance dommages-ouvrage, le propriétaire peut devoir avancer les frais de réparation, engager des démarches longues, prouver les responsabilités et gérer seul un litige technique parfois complexe.

L’absence d’assurance dommages-ouvrage peut aussi compliquer la revente du bien, surtout si les travaux ont été réalisés depuis moins de 10 ans.

Alors, quels sont les vrais risques si vous n’avez pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage ? Que se passe-t-il en cas de fissures, d’infiltrations ou de problème structurel ? Et que faire si les travaux ont déjà commencé ?

L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

Oui. L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour toute personne qui fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation importants sur un bien immobilier. Elle concerne notamment :

• la construction d’un bien (maison, immeuble, commerce, bâtiment) ;
• la construction d’un immeuble ;
• une extension ;
• une surélévation ;
• une rénovation lourde ;
• des travaux qui peuvent toucher à la solidité de l’ouvrage ;
• des travaux pouvant rendre le bien impropre à son usage.

Cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Elle a pour objectif d’indemniser rapidement le maître d’ouvrage en cas de dommages relevant de la garantie décennale et rendant l’ouvrage impropre à sa destination, sans attendre qu’une décision de justice établisse les responsabilités. C’est ce qui fait sa différence avec l’assurance décennale des entreprises. La décennale couvre la responsabilité des constructeurs. La dommages-ouvrage, elle, protège le maître d’ouvrage en permettant le préfinancement des réparations.

Que couvre l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage intervient pour les dommages importants qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui rendent le bien impropre à sa destination. Cela peut concerner, par exemple :

• des fissures importantes dans les murs ;
• un affaissement de plancher ;
• des infiltrations majeures ;
• un défaut d’étanchéité ;
• un problème de toiture ;
• un désordre touchant les fondations ;
• un défaut structurel mettant en cause la solidité du bâtiment.

L’objectif est de permettre au propriétaire d’obtenir rapidement le financement des travaux de réparation, sans attendre que les responsabilités des différents intervenants soient définitivement établies. En l’absence d’assurance Dommages-Ouvrage, les démarches d’indemnisation sont plus longues, plus complexes et plus difficiles à gérer.

Que se passe-t-il en cas de sinistre sans assurance dommages-ouvrage ?

C’est souvent au moment du sinistre que l’absence d’assurance dommages-ouvrage devient un vrai problème.

Imaginons qu’un propriétaire constate des fissures importantes, des infiltrations répétées ou un défaut qui rend une partie du logement difficilement utilisable. Avec une assurance dommages-ouvrage, il peut déclarer le sinistre à son assureur, qui organise l’instruction du dossier et peut indemniser les réparations si les garanties sont mobilisables.

Sans assurance Dommages-Ouvrage, le propriétaire peut être contraint d’organiser lui-même une expertise, de rechercher la responsabilité des différents intervenants, de solliciter les entreprises et leurs assureurs décennaux et, en l’absence d’accord, d’engager une procédure judiciaire avant de pouvoir obtenir le financement des travaux de réparation.

Des délais d’indemnisation beaucoup plus longs

L’un des principaux risques en l’absence d’assurance dommages-ouvrage est le délai.

Avec une dommages-ouvrage, l’objectif est d’accélérer la prise en charge du sinistre. Le propriétaire n’a pas à attendre que la responsabilité de chaque intervenant soit définitivement tranchée pour obtenir une indemnisation.

Sans cette assurance, il faut souvent attendre que les responsabilités des différents intervenants soient établies. Or, dans le bâtiment, plusieurs acteurs peuvent être concernés : constructeur, artisan, architecte, bureau d’études, maître d’œuvre, contrôleur technique.

Chaque intervenant peut contester sa responsabilité, tandis que les assureurs peuvent se renvoyer la prise en charge du dossier. Le propriétaire risque alors de rester plusieurs mois, voire plusieurs années, dans l’attente d’une indemnisation et de la réalisation des travaux de réparation.

Pendant ce temps, les désordres peuvent s’aggraver. Le bien peut perdre de sa valeur. Et le propriétaire peut devoir vivre avec une situation inconfortable, voire impossible, si le logement est partiellement inutilisable.

Des frais de réparation à avancer soi-même

Sans assurance dommages-ouvrage, le propriétaire va devoir avancer lui-même les frais de réparation. C’est l’un des risques majeurs. Certains dommages peuvent coûter très cher, notamment lorsqu’ils touchent à la structure du bâtiment, aux fondations, à la toiture ou à l’étanchéité. Les frais peuvent inclure :

• les travaux de réparation ;
• les frais d’expertise ;
• les frais d’avocat ;
• les frais de procédure ;
• les frais liés à l’impossibilité d’occuper ou d’utiliser le bien ;
• les pertes financières en cas de bien destiné à la location.

Même si une entreprise est finalement reconnue responsable, le propriétaire peut devoir attendre longtemps avant d’obtenir une indemnisation. La dommages-ouvrage permet justement d’éviter cette attente. Elle permet d’indemniser rapidement le propriétaire afin de financer les travaux de réparation. L’assureur Dommages-Ouvrage se charge ensuite d’exercer les recours contre les assureurs décennaux des constructeurs responsables.

La garantie décennale des artisans suffit-elle?

C’est une question fréquente.

Beaucoup de propriétaires pensent qu’ils n’ont pas besoin de dommages-ouvrage si les entreprises intervenant sur le chantier disposent d’une assurance décennale. En réalité, ce sont deux assurances différentes mais complémentaires. L’assurance décennale couvre la responsabilité des professionnels du bâtiment alors que l’assurance dommages-ouvrage couvre le maitre d’ouvrage.

Sans assurance Dommages-Ouvrage, le propriétaire doit souvent faire établir la responsabilité du ou des intervenants à l’origine du dommage. Cette démarche peut être longue et complexe, notamment lorsque plusieurs entreprises sont intervenues sur le chantier.

La dommages-ouvrage permet d’éviter cette première étape de recherche de responsabilité. Elle protège le maître d’ouvrage en préfinançant les réparations lorsque le sinistre entre dans le champ des garanties. C’est l’assureur de la dommages-ouvrage qui se retournera ensuite contre les assureurs décennaux des artisans. L’assurance décennale des entreprises reste donc essentielle : elle couvre bien la responsabilité des professionnels du bâtiment alors que l’assurance dommages ouvrage protège le maitre d’ouvrage.

Quels sont les risques financiers pour le propriétaire ?

L’absence d’assurance dommages-ouvrage peut entraîner des conséquences financières importantes.

En cas de sinistre important rendant le bien impropre à destination, le propriétaire peut être contraint d’avancer lui-même les coûts des travaux de réparation. Cela peut représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la nature des dommages. Les risques financiers peuvent concerner :

• le coût des réparations ;
• les expertises techniques ;
• les frais de conseil ;
• les frais de procédure ;
• la perte de valeur du bien ;
• les difficultés à vendre ;
• les éventuelles négociations à la baisse avec un acheteur ;
• les conséquences si le bien ne peut plus être loué ou occupé.

Le risque est d’autant plus important que les dommages relevant de l’assurance Dommages-Ouvrage sont généralement graves. Il ne s’agit pas de simples défauts de finition ou désordres esthétiques, mais de dommages susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à son usage.

Peut-on vendre une maison sans assurance dommages-ouvrage ?

Oui, il est possible de vendre un bien sans assurance dommages-ouvrage. Mais cette absence peut compliquer la vente.

Si les travaux ont moins de 10 ans, l’acquéreur va généralement demander les attestations d’assurance liées au chantier. Le notaire peut aussi signaler l’absence de dommages-ouvrage dans l’acte de vente.

Pour l’acheteur, cela représente un risque. S’il découvre un dommage après l’achat, il ne bénéficiera pas de la protection apportée par cette assurance. Il devra alors entreprendre lui-même les démarches auprès des entreprises concernées et de leurs assureurs décennaux afin d’obtenir la prise en charge du sinistre. Cette situation peut créer de l’inquiétude. Un acheteur peut alors :

• demander une baisse du prix ;
• exiger des documents complémentaires ;
• demander une expertise avant l’achat ;
• refuser de poursuivre la vente ;
• privilégier un autre bien mieux sécurisé.

L’absence d’assurance dommages-ouvrage peut donc avoir un impact direct sur la valeur du bien et compliquer, voire ralentir ou compromettre sa revente.

Une obligation de transparence lors de la revente

Lors de la vente d’un bien ayant fait l’objet de travaux récents, le vendeur doit être transparent sur les assurances souscrites. Si aucune assurance dommages-ouvrage n’a été mise en place, cette information doit être portée à la connaissance de l’acheteur. Cette transparence est importante. Elle permet à l’acquéreur de mesurer le risque qu’il prend en achetant le bien.

Mais elle peut aussi fragiliser la vente. Un acheteur informé de l’absence de dommages-ouvrage peut vouloir se protéger davantage. Il peut demander des garanties, négocier le prix ou renoncer à l’achat.

C’est pourquoi l’assurance dommages-ouvrage ne protège pas seulement pendant les travaux ou en cas de sinistre. Elle sécurise aussi la vie future du bien immobilier, notamment en cas de revente dans les 10 ans suivant la réception des travaux.

Peut-on obtenir un crédit immobilier sans assurance dommages-ouvrage ?

Dans certains projets, l’absence d’assurance dommages-ouvrage peut aussi poser problème avec la banque. Les établissements financiers peuvent demander cette assurance dans le cadre du financement d’une construction ou de travaux de rénovation importants. Leur objectif est simple : protéger la valeur du bien financé.

En cas de sinistre grave non couvert rapidement, le bien peut perdre de la valeur. Le propriétaire peut se retrouver avec des frais importants à assumer, ce qui peut aussi fragiliser sa capacité de remboursement.

Toutes les situations ne sont pas identiques, mais l’absence de dommages-ouvrage peut compliquer le montage du dossier de financement. Il est donc préférable d’anticiper cette question avant le démarrage du chantier.

Quels risques en cas de travaux déjà commencés ?

La dommages-ouvrage doit normalement être souscrite avant l’ouverture du chantier. Lorsque les travaux ont déjà commencé, le dossier devient plus complexe. Certains assureurs peuvent refuser d’intervenir ou demander des éléments complémentaires. Le niveau d’avancement du chantier, la nature des travaux, les entreprises intervenantes et les documents disponibles peuvent influencer la réponse.

Cela ne veut pas dire qu’aucune solution n’est possible. Mais il faut agir rapidement. Il est important de réunir, au plus vite, les documents suivants :

• Permis de construire ou déclaration préalable ;
• Déclaration d’ouverture de chantier
• Plans ;
• Attestations décennales des entreprises valides à la date d’ouverture du chantier ;
• Devis et marchés de travaux signés par vos soins ;
• Etude de sol si elle existe ;
• Comptes rendus éventuels ;

Dans ce type de situation, l’accompagnement par un courtier spécialisé peut être utile pour vérifier les possibilités et orienter le dossier vers des solutions adaptées. Il est important de fournir au courtier un dossier complet avec des documents valides.

Que faire si votre assurance dommages-ouvrage est refusée ?

Il arrive qu’une demande d’assurance dommages-ouvrage soit refusée. Les raisons peuvent être nombreuses :

• dossier incomplet ;
• travaux déjà réceptionnés ;
• absence d’étude de sol, d’architecte, de contrôleur technique en fonction de la nature du projet ;
• garanties décennales insuffisantes par rapport aux travaux effectués par les intervenants ;
• risque jugé trop important par l’assureur.

Un refus ne signifie pas toujours que le projet est impossible à assurer. Il peut simplement indiquer que le dossier doit être repris, complété ou présenté différemment.

Dans ce cas, il est préférable de ne pas rester seul. Un courtier spécialisé en assurance construction peut analyser les causes du refus, vérifier les pièces manquantes et rechercher une solution plus adaptée au projet chez un autre assureur.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre article dédié à l’assurance dommages-ouvrage refusée.

Comment limiter les risques si vous n’avez pas encore souscrit ?

Si votre chantier n’a pas encore commencé, le plus important est d’agir avant l’ouverture des travaux. Avant de lancer le chantier, vérifiez :

• que chaque entreprise dispose d’une assurance décennale valide ;
• que les activités déclarées correspondent bien aux travaux réalisés ;
• que les documents techniques du projet sont complets ;
• que le budget assurance est intégré au projet ;
• que la demande de dommages-ouvrage est faite assez tôt.

La souscription d’une assurance dommages-ouvrage peut demander du temps. Il est donc préférable de ne pas attendre la dernière minute. Si vous avez un doute, il vaut mieux faire étudier le dossier en amont plutôt que de découvrir trop tard qu’une pièce manque ou qu’un assureur refuse de couvrir le projet.

Pourquoi passer par Assursafe ?

Assursafe accompagne les particuliers, professionnels, constructeurs, marchands de biens, syndics et porteurs de projets dans la recherche de solutions d’assurance dommages-ouvrage adaptées selon la nature de leurs travaux.

Notre rôle est de vous accompagner dans la compréhension de vos obligations, la constitution d’un dossier complet et conforme, ainsi que dans la recherche de la solution d’assurance Dommages-Ouvrage la mieux adaptée à votre projet.

Nous vous accompagnons dans la souscription de votre assurance dommages-ouvrage, quelle que soit la nature de vos travaux :

• les projets de construction ;
• les projets de rénovation importante ;
• les projets d’extension (et de surélévation).

Chaque projet est différent. Une construction neuve, une extension, une rénovation lourde ou un projet déjà démarré ne se traitent pas de la même manière. C’est pourquoi il est important d’être bien accompagné dès le départ.

Conclusion

Ne pas souscrire d’assurance dommages-ouvrage peut sembler être une économie au début du projet. Mais en cas de sinistre, cette absence peut coûter très cher. Le propriétaire peut se retrouver confronté à des délais longs, des frais importants à avancer, des procédures complexes et des difficultés au moment de la revente.

La dommages-ouvrage permet de sécuriser le projet, de protéger le maître d’ouvrage et de faciliter la réparation des dommages importants en préfinançant les travaux sans attendre la recherche de responsabilités. Si vous préparez une construction, une rénovation lourde ou une extension, il est préférable d’anticiper cette assurance avant le démarrage du chantier. 

L’assurance Dommages-Ouvrage étant un produit technique et complexe, il est recommandé de faire appel à un courtier spécialisé. Assursafe vous accompagne à chaque étape de votre projet, de l’établissement du devis jusqu’à la délivrance de votre attestation Dommages-Ouvrage.

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Pour aller plus loin, découvrez notre FAQ Assurance dommages-ouvrage